建筑物转让涉税分析

      某单位因多种经营成立了一家开发公司（A 公司），现因国家政策要求将 A

公司注销。A 公司有两幢建筑物，一幢是租用农村集体土地修建的建筑物，另一

幢是在该单位的一块国有土地上修建的建筑物。A 公司要将以上两幢建筑物转让

给 A 公司的关联公司 B 公司，由于企业对相关税收政策不熟悉造成漏缴税款，根

据以上情况对发生两幢建筑物涉税问题作分析。

1、营业税及附加

   《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的

劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依

照本条例缴纳营业税。

    《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发

[1993]149 号）在解释销售不动产时作了如下规定：销售建筑物或构筑物，是指

有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销

售建筑物，视同销售建筑物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并

转让的行为，比照销售不动产征税。

      根据上述规定，A 公司销售不动产所有权和永久使用权的行为应缴纳营业税；

相应还应按缴纳的营业税计算缴纳城建税和教育费附加及地方教育附加。

2、土地增值税

      《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物

及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的

纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《 国 家 税 务总 局 关 于土 地 增 值 税一 些 具 体问 题 规 定 的通 知 》 财 税 字（

[1995]48 号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定

时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、

自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

      根据上述规定，A 公司应按销售旧房缴纳土地增值税。

3、印花税

    《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发

[1991]155 号）规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关

登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书

据。根据上述规定，A 公司销售房产、不动产的所有权转移所立的书据，应按房

屋售价金额万分之五贴印花。

4、企业所得税

     《企业所得税法实施条例》第十六条规定，企业所得税法第六条第（三）项

所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权

等财产取得的收入。

      根据上述规定，A 公司销售房产取得的收入应缴纳企业所得税。