房地产企业土地增值税清算后“尾盘销售”的涉税风险

已售房屋土地增值税清算后，尾盘销售实现销售收入时，在纳税人申报和税收征管中容易产生“三种”风险：

一是纳税人仍旧按预征税率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税，该做法明显与国家税收政策相悖；

二是纳税人按照已清算项目的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额/已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。因为在单位扣除成本不变的情况下，清算后的项目销售价格受到市场、政策、供求关系等因素的影响，导致已清算项目与尾盘项目实际的增值额、增值率不可能完全一致，即清算前后纳税人实际税负不可能完全相同。如果简单套用已清算项目的税负率计征尾盘项目的土地增值税，那么会造成税款多缴或少缴；

三是纳税人重新计算增值率。即：当期销售收入－（清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积）×当期销售建筑面积＝当期增值额，根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳土地增值税税额。这种方法虽然符合《通知》第八条规定，“土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售和转让面积计算（单位建筑面积成本=清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积）”。但这里的“清算时的扣除项目总金额”中包含了清算时应扣除的相应税费。“清算时扣除项目总金额”中，除了税费是随着销售收入的变动而变动的，其他扣除项目金额应保持前后一致。因此重新计算的增值率时，不能笼统的以已销售的成本费用和税金作为总的扣除项目，而应根据尾盘销售后实际发生的销售收入计算相应的扣除税金。