刍议 房地产税改革

在房地产转让环节的税收优惠政策，可以促进住房市场的供求平衡。从长远来看， 必须加大对房地产保有环节的课税。重在建立对存量财产进行有效调节的税收机制，确保房地产供求平衡的约束机制，强化公平分配功能的实现机制。在保有环节缴税的同时，确保流转环节的税收合理化，二者应该共同发挥作用，形成抑制房地产过度投机的机制。

流转环节税收

房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，如果课税，将会影响房地产商品的供给，从而也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。开发环节重在建立对土地资源进行合理补偿的税收机制， 对土地资源进行合理利用的调节机制，建议在突出主体税种的同时，合并印花税和契税，最终在流转环节仅保留印花税和转让所得税。与此同时，应积极推动开征土地闲置税，研究开征遗产税和赠与税。

房地产交易（转让和出租）阶段是房地产价值的实现环节，国家应该利用税收手段参与价值的分配，通过征税，一方面可以影响房地产市场的供给和需求，另一方面也可以抑制某些房地产投机行为。

在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税及附加， 增加了房地产企业的税收负担， 其结果是： 一方面提高了商品房的价格， 抑制了市场需求； 另一方面，如果市场需求水平低，对税负转嫁的承担能力较弱，缩减了房地产的利润空间，反过来又阻碍了市场供给。应通过“营改增”全覆盖解决这方面的问题。在房地产转让环节对购房者征收契税，将增加购房者的购房成本，从而使消费者的有效需求减少，同时也将影响到房地产商品的供给水平。相反，在房地产转让环节的税收优惠政策，则可以促进住房市场的供求平衡。对住宅转让征收的个人所得税实行有差别的税收待遇，在实现打击住宅投机交易、稳定住宅市场价格、提高住宅利用效率、缓解住宅供求紧张等社会、经济目标方面，具有积极意义，可以在设计上借鉴境外经验加以考虑。对转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物所取得的增值收入开征的土地增值税，目的是有效抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，但可行性存在问题，效果打折扣，应当更多地从公司、个人所得税的规范化覆盖上打主意来优化相关设计。

保有环节税收

从供给方面看，保有环节征税可以增加开发商和投机者持有土地、房产的机会成本， 鼓励不动产的流动， 刺激的土地和房产市场的有效供给， 优化资源配置。

从需求方面看，保有环节形成的税负会对三类人造成影响：一是自住者（永久持有） 。如果自住者对保有环节的税负有清醒的预期，在做购房决策时就会更考虑实惠，一般的购房自住者将继续倾向于按好的地段与合意的朝向、位置购房，但会更多选择中小户型。二是投资者（中长期持有） 。这一类购房者是把买房看成购买商业性的社会保险，这在经济上有道理，但房产税的出现会改变一部分长期持有者对于空置住房无所谓的态度，以持有成本的压力迫使其出租自持的房屋，从而减少空置率。三是炒作者（短期持有） 。这种购房者作为需求方是大量买进与卖出的炒房者。有观点认为炒房者并不在乎一点房产税，因为这部分人是获高利的。但其他人行为的改变会影响炒房者，使之收敛自身的行为，因为炒房者要跟随市场走，市场总体的氛围会随房地产税的推出而趋于沉稳。

不同环节的税负水平设计

房地产的持有行为属于存量财产领域， 为了平衡存量财产与流量财产的税负，有必要建立对存量财产进行调节的税收机制。目前“轻保有，重流转”的房地产税制模式，一方面，相当于给土地保有者以无息贷款，导致土地利用的低效率；另一方面，国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。因此，从长远来看，必须加大对房地产保有环节的课税。重在建立对存量财产进行有效调节的税收机制，确保房地产供求平衡的约束机制，强化公平分配功能的实现机制。

我国现状及未来的改革建议

目前，我国房地产流转方面的税种税率比较高，而且层层征、不规范。比如契税，特别是大中城市的房地产交易环节上的契税税率明显偏高。

交易环节的税收应积极探讨“区别对待”的调节。如果购房者买房后，在很短的时间内就出手，则可能带有炒房或者投机色彩。依据国际经验，对这种短期内出手的行为，应该课以较重的交易税；如果持有两年以上再交易，可以在税率上降低一个台阶；持有五年以上，再降一个台阶；八年以上，就降到一个相对低水平的常规税率。

鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房地产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求， 房产税税负不宜确定在高限，为此，我国应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。可区分住房性质实行不同的比例税率。同时，需进一步完善房地产保有环节的相关税收优惠政策。